Guide pratique · Louer son bien
Louer votre bien,étape par étape.
Mettre un logement en location, c’est s’engager dans un cadre légal précis : un logement décent, un bail conforme, un locataire choisi sans discrimination, une gestion suivie jusqu’au départ. Voici ce qu’il faut savoir à chaque étape pour une résidence principale, et les outils du site pour avancer.
Ce qu’il faut savoir, étape par étape.
Ce guide présente les règles générales ; votre situation peut appeler des précisions. Le détail des textes en vigueur est sur service-public.gouv.fr.
Étape 1 : Vérifier que le logement peut être loué
Le logement doit être décent : sûr, sain, équipé des éléments de confort prévus par la loi et d’une surface minimale. La performance énergétique fait partie de la décence : les logements les plus énergivores sont progressivement exclus de la location, selon leur classe et un calendrier fixé par la loi. Certaines communes exigent en outre une autorisation préalable de mise en location.
Étape 2 : Fixer le loyer
Le loyer se fixe d’après les loyers pratiqués pour des biens comparables du secteur. Dans les zones tendues, le loyer à la relocation est encadré, et certaines villes appliquent un encadrement avec des loyers de référence. Le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni en cours de bail ni à la relocation.
Étape 3 : Choisir entre location vide et meublée
Loué vide par un particulier, le logement fait l’objet d’un bail de trois ans au moins ; loué meublé, d’un an, ou de neuf mois pour un étudiant. Le meublé doit comporter une liste minimale d’équipements fixée par décret. Le bail mobilité, toujours meublé, couvre de un à dix mois pour certains publics. Le choix a aussi des conséquences fiscales différentes.
Étape 4 : Réunir les diagnostics
Le dossier de diagnostic technique est annexé au bail : diagnostic de performance énergétique, état des risques, puis, selon l’âge et les installations du logement, constat de risque d’exposition au plomb, électricité, gaz et bruit. La surface habitable doit figurer dans le bail. Les classes énergie et climat apparaissent dès l’annonce.
Étape 5 : Diffuser l’annonce et choisir le locataire
La liste des pièces que vous pouvez demander au candidat est fixée par décret ; certaines sont interdites, comme un relevé de compte ou une photo d’identité. Le choix ne peut reposer sur aucun critère discriminatoire. Pour vous prémunir des impayés : caution d’un proche, dispositif public Visale ou assurance loyers impayés, que la loi interdit en principe de cumuler avec une caution.
Étape 6 : Signer le bail et l’état des lieux
Le bail suit un modèle type et s’accompagne d’une notice d’information. Le dépôt de garantie est plafonné par la loi, à un niveau différent pour un logement vide ou meublé. L’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement, servira de référence au départ du locataire. Lorsque vous passez par une agence, les honoraires de location sont partagés et plafonnés pour le locataire.
Étape 7 : Gérer la location au quotidien
Encaisser le loyer, délivrer gratuitement une quittance au locataire qui la demande, réviser le loyer chaque année si le bail le prévoit, régulariser les charges récupérables, réaliser les travaux qui incombent au propriétaire. En copropriété, l’assurance responsabilité civile du propriétaire non occupant est obligatoire. Vous pouvez confier tout ou partie de cette gestion à une agence.
Étape 8 : Préparer la fin du bail
Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois, réduit à un mois en meublé, en zone tendue et dans certains cas. Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, pour vendre, reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux, six mois avant en location vide, trois mois en meublé. Le dépôt de garantie se restitue dans le mois si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon.
Les documents du bailleur
À préparer avant la mise en location, puis à conserver pendant toute la durée du bail.
- Dossier de diagnostic techniqueDPE, état des risques et diagnostics requis selon le logement.
- Bail conforme au modèle typeAvec la notice d’information et la surface habitable.
- État des lieux d’entréeEt l’inventaire du mobilier pour une location meublée.
- Extraits du règlement de copropriétéDestination de l’immeuble, parties communes, charges.
- Attestation d’assurance du propriétaire
- Dossier du locataireUniquement les pièces autorisées par décret.
- Acte de cautionnement ou attestation VisaleSelon la solution retenue contre les impayés.
- Décompte des charges récupérablesPour la régularisation annuelle.
Questions fréquentes
Peut-on encore louer un logement classé G ?
Les logements les plus énergivores sont progressivement considérés comme non décents et ne peuvent plus être proposés à la location, selon un calendrier fixé par la loi et par classe énergétique. Vérifiez la situation de votre logement sur service-public.gouv.fr avant de signer un nouveau bail.
Location vide ou meublée : que choisir ?
La location vide attire des locataires plus stables, avec un bail plus long. La location meublée demande un équipement minimal, offre un bail plus court et relève d’une fiscalité différente. Le choix dépend du logement, de la demande locale et de votre situation fiscale.
Quels documents peut-on demander à un candidat locataire ?
Uniquement ceux de la liste fixée par décret : identité, domicile, activité professionnelle et ressources. Il est interdit d’exiger, par exemple, un relevé de compte bancaire, une photo d’identité ou une attestation de bonne tenue de compte.
Dans quel délai restituer le dépôt de garantie ?
Dans un délai d’un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes justifiées.
Faut-il confier la gestion à une agence ?
Ce n’est pas obligatoire. Une agence peut se charger de la mise en location seule ou de la gestion complète : encaissement, quittances, révision du loyer, régularisation des charges et suivi des travaux, contre des honoraires précisés dans le mandat.
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