Guide pratique · Acheter
Acheter un bien,étape par étape.
Un achat immobilier se prépare avant la première visite : un budget réaliste, un financement anticipé, des critères clairs. Voici ce qu’il faut savoir à chaque étape, de la recherche à la signature chez le notaire, et les outils du site pour avancer.
Ce qu’il faut savoir, étape par étape.
Ce guide présente les règles générales ; votre situation peut appeler des précisions. Le détail des textes en vigueur est sur service-public.gouv.fr.
Étape 1 : Définir votre budget
Votre budget dépend de vos revenus, de vos charges, de votre apport et de la durée d’emprunt. Aux règles de chaque banque s’ajoute une norme nationale qui encadre le taux d’endettement et la durée des crédits. Prévoyez aussi les frais d’acquisition, souvent appelés frais de notaire, qui s’ajoutent au prix et sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf.
Étape 2 : Préparer votre financement
Rencontrez votre banque ou un courtier avant de chercher : une attestation de financement rassure le vendeur au moment de l’offre. Comparez le taux, l’assurance emprunteur, les frais de dossier et de garantie du prêt. Vous pouvez choisir une assurance emprunteur autre que celle de la banque, et la changer ensuite en cours de prêt.
Étape 3 : Chercher et créer une alerte
Hiérarchisez vos critères : secteur, surface, nombre de pièces, extérieur, transports, écoles. Comparez les prix affichés aux prix des ventes réelles du secteur. Une alerte vous prévient dès qu’un bien correspondant est publié, et l’agence du quartier connaît souvent les biens avant leur mise en ligne.
Étape 4 : Visiter avec méthode
Vérifiez l’état général, l’isolation, le chauffage, l’humidité, la luminosité et le bruit, à des heures différentes si possible. Lisez le diagnostic de performance énergétique : un logement mal classé peut demander des travaux. En copropriété, demandez le montant des charges, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale et les travaux votés ou à prévoir.
Étape 5 : Faire une offre d’achat
L’offre se fait par écrit : prix proposé, durée de validité, mode de financement et, le cas échéant, conditions particulières. Une offre au prix demandé, acceptée par le vendeur, peut suffire à engager les deux parties. Négociez en vous appuyant sur les prix du secteur et sur les travaux à prévoir.
Étape 6 : Signer l’avant-contrat
Promesse unilatérale ou compromis, l’avant-contrat fixe le prix, la date prévue de l’acte et les conditions suspensives, notamment l’obtention de votre prêt. Il reçoit en annexe les diagnostics et, en copropriété, les documents exigés par la loi. Une somme est généralement versée à la signature et conservée par le notaire ou l’agence jusqu’à l’acte.
Étape 7 : Le délai de rétractation de dix jours
Acquéreur non professionnel d’un logement, vous disposez de dix jours pour vous rétracter, sans avoir à vous justifier. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre qui vous notifie l’acte, ou de sa remise en main propre. Les sommes versées vous sont alors restituées dans un délai de vingt et un jours.
Étape 8 : Obtenir votre prêt
Déposez vos demandes de prêt sans attendre, dans le délai prévu par la condition suspensive. À réception de l’offre de prêt, la loi vous impose un délai de réflexion de dix jours avant de l’accepter. Si le prêt est refusé malgré des demandes conformes à l’avant-contrat, la vente ne se fait pas et les sommes versées vous sont restituées.
Étape 9 : Signer l’acte authentique et recevoir les clés
Le notaire reçoit l’acte de vente une fois les conditions suspensives réalisées. Vous versez le prix et les frais d’acquisition, généralement par virement, avant la signature. Assurez le logement dès la remise des clés : en copropriété, l’assurance responsabilité civile du propriétaire est obligatoire.
Les documents à préparer
Votre banque et votre notaire vous les demanderont : préparez-les avant la première offre.
- Pièce d’identitéPour chaque acquéreur.
- Livret de famille, contrat de mariage ou de PACSLe régime matrimonial détermine la manière d’acquérir.
- Justificatifs de revenusBulletins de salaire récents, avis d’imposition, bilans pour un indépendant.
- Relevés de comptesCeux des derniers mois, demandés par la banque.
- Justificatif de l’apportÉpargne, donation ou vente d’un autre bien.
- Tableau des crédits en cours
- Offre de prêt acceptée et assurance emprunteur
- Attestation d’assurance habitationÀ souscrire pour la remise des clés.
Questions fréquentes
Les frais de notaire sont-ils compris dans le prix ?
Non. Les frais d’acquisition s’ajoutent au prix du bien. Ils se composent surtout de taxes reversées à l’État et aux collectivités, et, pour une part, de la rémunération du notaire. Ils sont plus faibles pour un logement neuf que pour un logement ancien.
Peut-on se rétracter après avoir signé le compromis ?
Oui, si vous êtes acquéreur non professionnel d’un logement : vous disposez de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de l’acte notifié, sans avoir à vous justifier. Les sommes versées vous sont restituées.
Que se passe-t-il si la banque refuse le prêt ?
Si l’avant-contrat comporte une condition suspensive d’obtention de prêt et que vous avez déposé des demandes conformes à ce qu’il prévoit, la vente ne se fait pas et les sommes versées vous sont restituées.
Un apport personnel est-il obligatoire ?
Aucune règle légale ne l’impose. Chaque banque l’apprécie dans l’étude du dossier ; un apport qui couvre au moins les frais d’acquisition facilite souvent l’obtention du prêt.
Qui paie les honoraires de l’agence ?
Le mandat confié par le vendeur le précise. Lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur, l’annonce indique leur montant et le prix hors honoraires.
Votre projet se prépare près de chez vous.
L’agence de votre quartier connaît les prix et les règles locales.