Guide pratique · Vendre
Vendre votre bien,étape par étape.
Une vente immobilière suit un ordre précis : un prix cohérent avec le marché, un mandat clair, un dossier de diagnostics complet, puis deux signatures. Voici ce qu’il faut savoir à chaque étape, et les outils du site pour avancer.
Ce qu’il faut savoir, étape par étape.
Ce guide présente les règles générales ; votre situation peut appeler des précisions. Le détail des textes en vigueur est sur service-public.gouv.fr.
Étape 1 : Estimer le prix de votre bien
Le bon prix part des ventes réelles de biens comparables dans votre secteur, puis tient compte de l’état, de l’étage, de l’exposition, des extérieurs et du diagnostic de performance énergétique. Un prix trop haut allonge la durée de mise en vente et finit souvent par une baisse. Une fourchette en ligne donne un ordre de grandeur ; la visite d’une agence de votre secteur permet de l’affiner.
Étape 2 : Choisir votre agence et votre mandat
Une agence ne peut agir pour vous qu’avec un mandat écrit, qui fixe le prix de présentation, sa durée et le montant des honoraires, ainsi que la partie qui les règle. Le mandat simple laisse la vente ouverte à plusieurs intermédiaires ; le mandat exclusif la confie à une seule agence. Une clause d’exclusivité ne peut être dénoncée qu’après trois mois, avec un préavis de quinze jours. Signé à votre domicile, le mandat ouvre en principe un délai de rétractation de quatorze jours.
Étape 3 : Rassembler les diagnostics obligatoires
Le dossier de diagnostic technique est annexé à l’avant-contrat. Il comprend le diagnostic de performance énergétique et l’état des risques, puis, selon l’âge, la situation et les installations du bien : plomb, amiante, électricité, gaz, termites, assainissement non collectif, bruit. Un lot de copropriété exige aussi le mesurage de la surface privative. Certains logements très énergivores en maison individuelle ou en immeuble en monopropriété demandent en plus un audit énergétique.
Étape 4 : Mettre en valeur et diffuser le bien
Un bien rangé, lumineux et photographié avec soin suscite davantage de visites. L’annonce doit mentionner le prix, les honoraires lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur, ainsi que les classes énergie et climat du diagnostic de performance énergétique. Avec votre accord, l’agence diffuse l’annonce sur son site et sur les portails.
Étape 5 : Organiser les visites
L’agence s’assure en amont que le projet et le financement de chaque visiteur correspondent au bien, ce qui évite les visites de curiosité. Préparez les réponses aux questions qui reviennent toujours : charges de copropriété, taxe foncière, travaux réalisés ou votés, consommation d’énergie. Un compte rendu après chaque visite aide à ajuster la présentation, voire le prix.
Étape 6 : Recevoir et négocier une offre
Une offre d’achat se formule par écrit : prix proposé, durée de validité, mode de financement. Une offre au prix demandé, acceptée sans réserve, peut suffire à engager les deux parties : prenez conseil avant de répondre. Comparez les offres sur le prix, mais aussi sur la solidité du financement et le calendrier proposé.
Étape 7 : Signer l’avant-contrat : promesse ou compromis
La promesse unilatérale de vente engage le vendeur seul pendant un délai d’option, contre une indemnité d’immobilisation versée par l’acquéreur. Le compromis engage les deux parties à conclure la vente. Dans les deux cas, l’acte fixe le prix, la date prévue de l’acte définitif et les conditions suspensives, et reçoit en annexe les diagnostics et, en copropriété, les documents exigés par la loi.
Étape 8 : Délai de rétractation et conditions suspensives
L’acquéreur non professionnel d’un logement dispose de dix jours pour se rétracter, sans motif, à compter du lendemain de la première présentation de l’acte qui lui est notifié. Le vendeur, lui, ne dispose d’aucun délai de rétractation. Pendant les semaines qui suivent, les conditions suspensives prévues se réalisent ou non : obtention du prêt de l’acquéreur, renonciation de la commune à son droit de préemption, par exemple.
Étape 9 : Signer l’acte authentique chez le notaire
Le notaire vérifie la propriété, les hypothèques et les autorisations d’urbanisme, puis reçoit l’acte de vente. À la signature, le prix vous est versé, déduction faite du remboursement d’un prêt éventuel, et vous remettez les clés. La vente de votre résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value ; pour un autre bien, une imposition peut s’appliquer selon la durée de détention.
Les documents à réunir
Les réunir dès la mise en vente évite de retarder l’avant-contrat.
- Titre de propriétéL’acte d’achat, de donation ou l’attestation de succession.
- Pièce d’identité et état civilContrat de mariage ou convention de PACS le cas échéant.
- Dossier de diagnostic techniqueDPE, état des risques et diagnostics requis selon le bien.
- Dernier avis de taxe foncière
- Autorisations et factures de travauxPermis, déclarations préalables, assurance dommages-ouvrage pour une construction récente.
- Documents de copropriétéRèglement, procès-verbaux des assemblées générales, fiche synthétique, charges, carnet d’entretien.
- Mesurage de la surface privativePour un lot de copropriété.
- Tableau d’amortissement d’un prêt en coursPour organiser le remboursement à la vente.
Questions fréquentes
Faut-il passer par une agence pour vendre son bien ?
Non, la vente entre particuliers est possible. Une agence prend en charge l’estimation, la diffusion, la sélection des acquéreurs, les visites et la préparation du dossier jusqu’à l’avant-contrat, en échange d’honoraires fixés dans le mandat.
Qui paie les honoraires de l’agence ?
Le mandat précise si les honoraires sont à la charge du vendeur ou de l’acquéreur. Chaque agence affiche son barème, et l’annonce indique les honoraires lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur.
Le vendeur peut-il se rétracter après le compromis ?
Non. Le délai de rétractation de dix jours profite uniquement à l’acquéreur non professionnel d’un logement. Une fois l’avant-contrat signé, le vendeur est engagé, sous réserve des conditions suspensives.
Peut-on vendre un logement classé F ou G ?
Oui, la vente n’est pas interdite. Le diagnostic de performance énergétique doit être fourni et, pour certains logements énergivores, un audit énergétique aussi. Les restrictions liées au classement énergétique concernent la mise en location.
Combien de temps s’écoule entre l’avant-contrat et l’acte ?
Le plus souvent quelques mois : le temps pour l’acquéreur d’obtenir son prêt, pour la commune de répondre sur son droit de préemption et pour le notaire de réunir les pièces. La date prévue figure dans l’avant-contrat.
Votre projet se prépare près de chez vous.
L’agence de votre quartier connaît les prix et les règles locales.