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Guide pratique · Acheter dans le neuf

Acheter dans le neuf,étape par étape.

Acheter sur plan, c’est acheter un logement qui n’existe pas encore : la vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA, est encadrée par la loi pour protéger l’acquéreur à chaque étape. Voici ce qu’il faut savoir, du choix du programme à la livraison, et les outils du site pour préparer votre budget.

Ce qu’il faut savoir, étape par étape.

Ce guide présente les règles générales ; votre situation peut appeler des précisions. Le détail des textes en vigueur est sur service-public.gouv.fr.

  1. Étape 1 : Choisir le programme et le promoteur

    Comparez l’emplacement, les transports, les services, l’orientation et l’étage du lot, ainsi que les plans et la notice descriptive. Renseignez-vous sur le promoteur : ancienneté, programmes déjà livrés, respect des délais. Vérifiez que le programme bénéficie d’une garantie financière d’achèvement, obligatoire, qui permet de financer la fin des travaux si le promoteur fait défaut.

  2. Étape 2 : Signer le contrat de réservation et verser le dépôt

    Le contrat de réservation, ou contrat préliminaire, décrit le logement, sa surface habitable approximative, le nombre de pièces, le prix prévisionnel et la date prévue de la vente. Le dépôt de garantie est versé sur un compte spécial bloqué ; la loi en plafonne le montant selon le délai prévu pour la vente. Il vous est restitué dans les cas prévus par la loi, par exemple si votre prêt est refusé ou si le prix ou le logement diffère sensiblement du projet.

  3. Étape 3 : Le délai de rétractation de dix jours

    Une fois le contrat de réservation signé, il vous est notifié. Acquéreur non professionnel, vous disposez de dix jours pour vous rétracter, sans avoir à vous justifier. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification, ou de sa remise en main propre. Le dépôt vous est alors restitué dans un délai de vingt et un jours.

  4. Étape 4 : Financer l’achat et les appels de fonds

    En VEFA, le prix se paie au fur et à mesure de l’avancement des travaux : fondations, mise hors d’eau, achèvement, puis livraison. La loi plafonne le montant cumulé exigible à chaque stade. Votre prêt est débloqué au rythme de ces appels de fonds ; demandez à votre banque comment sont calculés les intérêts pendant cette période. À réception de l’offre de prêt, la loi impose un délai de réflexion de dix jours avant de l’accepter.

  5. Étape 5 : Signer l’acte authentique de vente

    Le notaire vous adresse le projet d’acte avant la signature, dans le délai prévu par la loi : prenez le temps de le comparer au contrat de réservation. L’acte reprend le prix définitif, l’échéancier des paiements, la date de livraison, la notice descriptive et les plans, et mentionne la garantie financière d’achèvement. Vous devenez propriétaire du terrain et des ouvrages au fur et à mesure de leur construction.

  6. Étape 6 : Suivre le chantier

    Le promoteur vous informe de l’avancement, notamment à chaque appel de fonds. Les visites de chantier se font sur invitation, pour des raisons de sécurité. Si vous souhaitez modifier certains aménagements, faites-le tôt et par écrit : ces travaux modificatifs ne sont possibles qu’à certains stades. Lisez la clause du contrat relative aux retards de livraison et aux causes légitimes de report.

  7. Étape 7 : La livraison et les réserves

    Le jour de la livraison, visitez chaque pièce avec la notice descriptive et les plans : surfaces, équipements, finitions, fonctionnement des menuiseries et des installations. Notez tout défaut ou non-conformité comme réserve sur le procès-verbal de livraison. Les défauts apparents non relevés ce jour-là peuvent encore être signalés par lettre recommandée dans le mois qui suit l’entrée dans les lieux. En cas de réserves, le solde du prix peut être consigné jusqu’à leur levée.

  8. Étape 8 : Les garanties légales du constructeur

    Elles courent à compter de la réception des travaux. La garantie de parfait achèvement, d’un an, couvre les désordres signalés dans l’année qui suit la réception. La garantie biennale, de deux ans, porte sur le bon fonctionnement des équipements dissociables du bâti. La garantie décennale, de dix ans, couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. L’assurance dommages-ouvrage souscrite par le promoteur préfinance les réparations de nature décennale.

  9. Étape 9 : Des frais de notaire réduits dans le neuf

    Dans le neuf, le prix comprend la TVA et les droits de mutation perçus à l’achat sont réduits : les frais d’acquisition, souvent appelés frais de notaire, sont nettement plus faibles que dans l’ancien. Ils s’ajoutent toutefois au prix et doivent figurer dans votre plan de financement. Le simulateur du site vous en donne une estimation selon votre projet.

Les documents à préparer et à conserver

Certains sont demandés par la banque et le notaire ; d’autres vous serviront après la livraison : gardez-les précieusement.

  • Pièce d’identitéPour chaque acquéreur.
  • Livret de famille, contrat de mariage ou de PACSLe régime matrimonial détermine la manière d’acquérir.
  • Justificatifs de revenus et d’apportBulletins de salaire, avis d’imposition, relevés d’épargne.
  • Contrat de réservation et lettre de notificationLa date de notification fait courir le délai de rétractation.
  • Notice descriptive et plansIls servent de référence à la livraison.
  • Offre de prêt acceptée et assurance emprunteur
  • Acte authentique et attestation de garantie financière d’achèvement
  • Procès-verbal de livraison et lettres de réservesÀ conserver pour faire jouer les garanties légales.

Questions fréquentes

Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite pendant les travaux ?

La garantie financière d’achèvement, obligatoire en VEFA, prend le relais pour financer la fin de la construction. Vérifiez qu’elle est bien mentionnée dans l’acte authentique.

Que faire en cas de retard de livraison ?

Reportez-vous au contrat : il fixe la date ou le délai de livraison, les causes légitimes de report, comme les intempéries, et, le cas échéant, les pénalités de retard. Écrivez au promoteur par lettre recommandée pour conserver une trace de vos échanges.

Le prix peut-il changer entre la réservation et l’acte ?

Le contrat de réservation indique un prix prévisionnel. Si le prix définitif le dépasse au-delà de la marge prévue par la loi, ou si le logement diffère sensiblement du projet, vous pouvez renoncer à l’achat et récupérer votre dépôt.

Peut-on visiter son logement pendant la construction ?

Le chantier est un lieu à risques : les visites se font sur invitation du promoteur, accompagnées. Rien ne vous empêche de demander des points d’étape réguliers sur l’avancement.

À qui s’adresser pour un désordre après la livraison ?

Au promoteur, vendeur du logement, par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant précisément le désordre. Pour un dommage de nature décennale, vous pouvez aussi déclarer le sinistre à l’assurance dommages-ouvrage, dont les coordonnées figurent dans l’acte.

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